想要運(yùn)營(yíng)好一家店，首先要做好社區(qū)商業(yè)策劃書。下面為大家整理了社區(qū)商業(yè)策劃，希望能幫到大家!

社區(qū)商業(yè)策劃1

「開業(yè)前」

1、前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析;

2、項(xiàng)目策劃和招商推廣：

(1)、商場(chǎng)定位;

(2)、形象包裝;

(3)、商場(chǎng)布局設(shè)計(jì);

(4)、目標(biāo)商戶組合;

(5)、租金或分成比例之?dāng)M定;

(6)、招商推廣策略制定和實(shí)施，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案。

吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

「開業(yè)后」

1、商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫(kù)存/配送體系管理;

2、品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營(yíng)定位，涉及到服務(wù)管理;

3、促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理;

4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。

方法一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼

市場(chǎng)調(diào)研：定位核心

調(diào)研種類 所需資料/研究范圍

商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營(yíng)業(yè)品種、人流狀況及交通狀況

消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購(gòu)買力等做調(diào)研

投資客戶研究對(duì)投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積、經(jīng)營(yíng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)者研究等

1、商圈研究

(1)、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

(2)、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)(恩格爾系數(shù)=食物支出金額÷總支出金額)、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。

(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類別的需求(吃喝玩樂(lè))等。

(4)、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車線路、停車場(chǎng)等。

(5)、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。

2、終端消費(fèi)者研究

(1)、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。

(2)、逛商場(chǎng)頻度：影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。

(3)、偏好商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因。

(4)、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場(chǎng)滿意度等，規(guī)劃方案《商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案》。

3、投資客戶研究

(1)、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

(2)、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

(3)、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等。

4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究

(1)、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。

(2)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

方法二、點(diǎn)石成金的魔方

商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個(gè)子系統(tǒng)組成：

目標(biāo)市場(chǎng)定位、商場(chǎng)功能定位、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、商場(chǎng)形象定位、經(jīng)營(yíng)方式定位、商場(chǎng)特色定位、商場(chǎng)規(guī)模定位。

商場(chǎng)定位操作流程(略)

系統(tǒng)一、市場(chǎng)定位操作

1、區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍;

2、客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定客戶群;

3、超級(jí)消費(fèi)群定位：通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。

其中商場(chǎng)消費(fèi)群分析分三個(gè)層次：

層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素;

層次2、行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場(chǎng)消費(fèi)的`一般行為狀況;

層次3、動(dòng)機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。

系統(tǒng)二、功能組合定位操作

主要四大功能：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)

1、特色定位

(1)、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)校

(2)、特色化定位：商場(chǎng)特色主題和特色服務(wù)。

2、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位

主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。

九種商場(chǎng)業(yè)態(tài)：

(1)、百貨商場(chǎng) department store

(2)、主題性商場(chǎng) speciatity store

(3)、超級(jí)市場(chǎng) super market

(4)、大型綜合商場(chǎng) general mercha-ndise store

(5)、連鎖專賣店 eclusive shop

(6)、便利店 convenience store

(7)、購(gòu)物中心 shopping center

(8)、倉(cāng)儲(chǔ)商店 discontent store

(9)、家居中心 home center

3、規(guī)模定位

(1)、商品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約(我國(guó)商品品種約70萬(wàn)種)

(2)、顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約(時(shí)間：3小時(shí);休閑步速：30-40M/MIN;瀏覽購(gòu)物步行距離：≤7500M;顧客承受單店面積：2.5W平米左右。)

(3)、商圈購(gòu)買力對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約(單店極限規(guī)模約等于商圈購(gòu)買力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷售額。)

4、(商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的)形象定位(CIS系統(tǒng))

(1)、商場(chǎng)建筑外觀表現(xiàn);建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等;

(2)、賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛表現(xiàn);購(gòu)物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP活動(dòng)策劃等。

(3)、通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。

系統(tǒng)三、經(jīng)營(yíng)方式定位操作

一、三大主流經(jīng)營(yíng)方式

1、自營(yíng)：購(gòu)銷、保底抽傭、純分成。

2、招租：按面積出租鋪位或?qū)９?，只收取租金?/p>

3、委托管理

二、經(jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn)

1、投資資金回收期預(yù)測(cè)(流動(dòng)資金有效運(yùn)用到下期開發(fā))

2、項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè)(企業(yè)成敗關(guān)鍵)

3、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析(利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析，判斷選取經(jīng)營(yíng)方式)

4、風(fēng)險(xiǎn)比較分析(分析商場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)方式所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)概率大小等)

5、統(tǒng)一管理(有效維護(hù)商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)秩序)。

社區(qū)商業(yè)策劃2

“十三五”重點(diǎn)項(xiàng)目-大型商場(chǎng)招商項(xiàng)

目商業(yè)計(jì)劃書

編制單位：成都智博睿投資咨詢有限公司

商業(yè)計(jì)劃書，英文名稱為Business
Plan，是公司、企業(yè)或項(xiàng)目單位為了達(dá)到招商融資和其它發(fā)展目標(biāo)之目的，在經(jīng)過(guò)前期對(duì)項(xiàng)目科學(xué)地調(diào)研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的格式和內(nèi)容的具體要求而編輯整理的一個(gè)向讀者全面展示公司和項(xiàng)目目前狀況、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ臅娌牧?。商業(yè)計(jì)劃書是一份全方位的項(xiàng)目計(jì)劃，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目做出評(píng)判，從而使企業(yè)獲得融資。

關(guān)聯(lián)報(bào)告：

大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目建議書

大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告

大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估報(bào)告

大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目行業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告

大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告

大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告

大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)分析報(bào)告

保密須知

本報(bào)告屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于有限公司。其內(nèi)容和資料僅對(duì)已簽署投資意向的投資者公開。收到本報(bào)告時(shí)，接收者了解并同意以下約定：

1、當(dāng)接收者確認(rèn)不愿從事本報(bào)告所述項(xiàng)目后，必須盡快將本報(bào)告完整地交回;

2、沒有有限公司書面同意，接收者不得復(fù)印、復(fù)制、傳真、散布本報(bào)告的全部和/或部分內(nèi)容;

3、本報(bào)告的所有內(nèi)容應(yīng)視同為接收者自己的機(jī)密資料。

4、本報(bào)告不是出售或收購(gòu)項(xiàng)目的報(bào)告。

商業(yè)計(jì)劃書撰寫大綱(根據(jù)項(xiàng)目不同稍有調(diào)整)

第一章大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.1 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目基本信息

1.1.1 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目名稱

1.1.2 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目承建單位

1.1.3擬建設(shè)地點(diǎn)

1.1.4 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.1.5 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目性質(zhì)

1.1.6 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目建設(shè)期

1.2 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目投資單位概況

第二章大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性

2.1 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目建設(shè)背景

2.2 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目建設(shè)必要性

2.2.1 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“十二五”促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集約、集聚、高端發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間布局進(jìn)一步優(yōu)化的需要

2.2.2 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目的建設(shè)能帶動(dòng)和推進(jìn) 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目項(xiàng)目的發(fā)展

2.2.4 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的需要

2.2.5 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目是增加就業(yè)的需要

第三章、 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目的實(shí)施地情況分析

3.1基本情況

3.2地理位置

3.3交通運(yùn)輸

3.4資源情況

3.5經(jīng)濟(jì)發(fā)展

第四章 市場(chǎng)分析

4.1 國(guó)內(nèi)外 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目項(xiàng)目市場(chǎng)概況

4.1.1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)狀況及發(fā)展前景

4.1.2國(guó)際市場(chǎng)狀況及發(fā)展前景

4.2我國(guó) 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目項(xiàng)目生產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

4.3 2015年我國(guó) 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目項(xiàng)目出口情況

4.4主要 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目項(xiàng)目市場(chǎng)情況

4.5 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)前景

第五章 競(jìng)爭(zhēng)分析

5.1 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力來(lái)源

5.2 波特五力競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱分析

5.3 SWOT態(tài)勢(shì)分析(SWOT示意圖)

第六章大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

6.1政策優(yōu)勢(shì)

6.2地域優(yōu)勢(shì)

6.3管理優(yōu)勢(shì)

6.4技術(shù)優(yōu)勢(shì)

第七章大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目建設(shè)方案

7.1 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

7.2 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目項(xiàng)目工藝方案

7.3 大型商場(chǎng)招商項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品方案

7.4經(jīng)營(yíng)理念

7.5管理策略

7.5.1 管理目的

7.5.2 組織結(jié)構(gòu)

7.5.3 管理思路

7.5.4 企業(yè)文化

7.5.5 經(jīng)營(yíng)理念

篇二：完整的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行方案

廣場(chǎng)營(yíng)銷執(zhí)行方案

目錄

第一部分 項(xiàng)目分析

一、 近期市場(chǎng)狀況 二、 項(xiàng)目概況 三、 項(xiàng)目定位 第二部分 銷售策略

一、 銷售總體策略 二、 入市時(shí)機(jī)及銷售前提 三、 銷售階段及工作安排 四、 各銷售階段推貨策略 五、 銷售管理 六、 核心賣點(diǎn)的提煉 第三部分
價(jià)格策略

一、 厘定價(jià)格的相關(guān)因素 二、 價(jià)格定位 三、 價(jià)格策略 四、 定價(jià)原則

五、 付款方式及折扣控制 六、 價(jià)格控制 七、 回款預(yù)估 第四部分 宣傳推廣策略

一、 活動(dòng)策劃目標(biāo) 二、 宣傳推廣策略 三、 媒體組合策略 四、 推廣費(fèi)用預(yù)估 第五部分 項(xiàng)目包裝

一、 包裝總綱 二、 基礎(chǔ)形象設(shè)計(jì) 三、 營(yíng)銷通路的包裝 四、 賣場(chǎng)形象包裝

附件：

一、媒體投放計(jì)劃及費(fèi)用安排 二、價(jià)目表

第一部分項(xiàng)目分析

一、

市商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)近期市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2003年,市商業(yè)地產(chǎn)在政府實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作、加快地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多項(xiàng)利好因素推動(dòng)下，呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭，在售和在租的的大型商場(chǎng)亮點(diǎn)頻現(xiàn)，正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、盛賢紡織(布藝)城、十甫名都等大型商業(yè)，分布在市內(nèi)各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，四面開花，去年的商用物業(yè)大旺，呈現(xiàn)一派喜人景象，主要表現(xiàn)在以下六方面：

1、體驗(yàn)式商鋪開發(fā)(SHOPPINGMAII)引領(lǐng)潮流

體驗(yàn)式商鋪開發(fā)(SHOPPINGMAII)是2003年最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)發(fā)展商競(jìng)相嘗試，去年風(fēng)頭最足的商業(yè)項(xiàng)目都定位于SHOPPINGMAII。據(jù)悉，目前在建的MAII有5個(gè)，天河區(qū)的正佳廣場(chǎng)、成都路的光明廣場(chǎng)和名盛廣場(chǎng)，位于奧林匹克體育場(chǎng)旁的“花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場(chǎng)。除尚未開售的“花花世界”其他項(xiàng)目推出市場(chǎng)后的租銷售情況都較不錯(cuò)。市場(chǎng)都接受MAII這種類型的商業(yè)項(xiàng)目。廣場(chǎng)就項(xiàng)目的實(shí)際情況，借這一趨勢(shì)將項(xiàng)目定位為首席社區(qū)商業(yè)MAII。

2、專業(yè)市場(chǎng)行情看漲

由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈支持，的專業(yè)市場(chǎng)一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類專業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)的非常繁榮。2003年下半年陸續(xù)有專業(yè)市場(chǎng)商鋪推出市場(chǎng)，銷售和出租情況都相當(dāng)理想。如鞋業(yè)皮具市場(chǎng)有金龍盤國(guó)際鞋業(yè)皮具貿(mào)易廣場(chǎng)，布藝專業(yè)市場(chǎng)有海印盛賢紡織(布藝)城，美容美發(fā)專業(yè)市場(chǎng)有美博城，電腦專業(yè)市場(chǎng)有頤高數(shù)碼廣場(chǎng)等，我司認(rèn)為，專業(yè)市場(chǎng)的選址十分重要，去年推出的專業(yè)市場(chǎng)都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街，這是專業(yè)市場(chǎng)依舊繁榮的原因。

3、主題商場(chǎng)的開發(fā)逐漸成趨勢(shì)

主題式的商場(chǎng)由于具體清晰的定位及鮮明特色，對(duì)加強(qiáng)商戶的競(jìng)爭(zhēng)力及吸引客戶方面有獨(dú)特作用，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一。2003年底以“主題商場(chǎng)”的形象推出市場(chǎng)的商鋪有上升的趨勢(shì)，如富力兒童世界、廣百玩具城、運(yùn)動(dòng)前線、南天國(guó)際照明廣場(chǎng)、百利國(guó)際婚慶中心、百安居等，都很受置業(yè)者、投資者和消費(fèi)者的關(guān)注。根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)，所以四樓考慮作為兒童主題的商場(chǎng)。因?yàn)轫?xiàng)目只有99個(gè)車位不足以支撐大型酒樓和整個(gè)商場(chǎng)的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設(shè)置西餐廳和咖啡館，如引進(jìn)伯頓等。

4、新開商場(chǎng)引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實(shí)現(xiàn)“一站式”消費(fèi)。如正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)都以大品牌商家為主要客戶，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費(fèi)者享受更多的購(gòu)物樂(lè)趣。而新光城市廣場(chǎng)在招商過(guò)程中引入了家樂(lè)福和順電兩大商家。經(jīng)過(guò)招商部的努力，主力商家方面已經(jīng)確立美國(guó)諾馬特超市。

5、歲末商鋪活動(dòng)策劃投放量激增

2003年11月1至12月20日，共有36個(gè)大型商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、裙樓商鋪和小區(qū)鋪在報(bào)紙媒體作活動(dòng)策劃，比9-10月份多出4個(gè)，其中市內(nèi)有34個(gè)，市外有2個(gè)。報(bào)紙的活動(dòng)策劃量為13337664元，比9-10月份增加63.9%，其中市內(nèi)商鋪的活動(dòng)策劃量占商鋪活動(dòng)策劃總量的99%?；顒?dòng)策劃投放量原定為500萬(wàn)，我們認(rèn)為考慮到對(duì)接廣電房

地產(chǎn)的品牌向全國(guó)輸出的需要，應(yīng)該增加100萬(wàn)的活動(dòng)策劃投放,組建成全方位的`市場(chǎng)攻擊體系。

6、投資增長(zhǎng)較快、整體市場(chǎng)供大于求，總體價(jià)格走低。

2003年1-9月市批準(zhǔn)的商預(yù)售面積達(dá)48.52平方米，成交面積為41.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47.57%和11.47%。市特別是八區(qū)商鋪的供應(yīng)量大增，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。受供應(yīng)量的巨大影響，雖然2003年前三季度的成交量與2002年相比有較大幅度的增長(zhǎng)，但少于2002年的供應(yīng)量，目前市場(chǎng)的售貨量仍較多，有待市場(chǎng)進(jìn)一步消化。

同時(shí)，因2003年商鋪市場(chǎng)供大于求，導(dǎo)致2003年的商鋪成交價(jià)繼續(xù)下滑，八個(gè)區(qū)的商鋪成交均價(jià)為9810元/平方米，與2002年商鋪的成交價(jià)格同期大幅下降了25.19%。不過(guò)，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響，現(xiàn)在天河、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷售仍然保持良好的市場(chǎng)局面。

1998-2002年全市商鋪成交均價(jià)表

(二)、近期市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展變化 數(shù)據(jù)來(lái)源：市國(guó)土房管局及市房地產(chǎn)交易所

根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析和調(diào)查掌握的情況來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)一年市商業(yè)市場(chǎng)有以下趨勢(shì)：全市各片區(qū)商鋪?zhàn)邉?shì)差別較大，專家預(yù)計(jì)，2004年市熱點(diǎn)地區(qū)的商鋪價(jià)格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會(huì)太大，其中，地鐵概念的商鋪市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，而其他商鋪市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)會(huì)與2003年基本持平或略有下降。

銷售部對(duì)項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目做了專門的調(diào)查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價(jià)為50000元/平米，實(shí)用率是80%折合實(shí)用面積售價(jià)60000元/平米。廣場(chǎng)因?yàn)榻咒伒臄?shù)量很少，如果首層的銷售均價(jià)在35000元/平米即實(shí)用面積售價(jià)為70000元/平米，那么我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)很高，因此建議首層建筑面積銷售均價(jià)為28000-30000元/

平米，負(fù)一層建筑面積銷售均價(jià)為13000-15000元/平米應(yīng)該比較適合。

位于奧林匹克體育場(chǎng)旁的“花花世界”近期將推出，由于其成本較低，租金和售價(jià)都比廣場(chǎng)低而且已經(jīng)引入了好又多和歐培德。因此建議本項(xiàng)目的租金適當(dāng)降低首層180-200元/平米，負(fù)一層100-120元/平米之間。

二、項(xiàng)目概況

(二)現(xiàn)時(shí)情下項(xiàng)目S、W、O、T的變化 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(S)

1)、本項(xiàng)目緊臨黃埔大道城市主干道，地理位置昭示性強(qiáng)，易引起往來(lái)潛在客戶關(guān)注; 2)、地鐵5號(hào)線的區(qū)間站緊鄰本項(xiàng)目;擴(kuò)大了項(xiàng)目的輻射區(qū)域。

3)、靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件;倚靠東西主干道黃埔大道，多路公交車途經(jīng)本項(xiàng)目及周邊區(qū)域;

4)、員村二橫路是區(qū)域板塊的中心，生活配套成熟完善;

5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店、娛樂(lè)、餐飲、銀行等商務(wù)配套，;鄰近天河區(qū)政府及天河公園;目前天河區(qū)一帶約有20萬(wàn)白領(lǐng)，而黃埔區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也有產(chǎn)業(yè)工人和白領(lǐng)近9萬(wàn)人，具有巨大的消費(fèi)能量;

6)、市場(chǎng)的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng)目前沒有。路邊的商鋪全部零散分布，形象差，無(wú)舒適的購(gòu)物環(huán)境。是一個(gè)長(zhǎng)年炎熱的城市，而本地段尚無(wú)全中央空調(diào)開發(fā)品種齊全的商業(yè)廣場(chǎng)，是本地段商場(chǎng)的稀缺性。廣場(chǎng)是舊城新區(qū)的特性商業(yè)代表，城鄉(xiāng)商業(yè)改造很有可能成為一種優(yōu)勢(shì)突出、劣勢(shì)彌補(bǔ)的結(jié)果，對(duì)商業(yè)中心的發(fā)展有利。

2、項(xiàng)目劣勢(shì)(W)

1)、現(xiàn)時(shí)消費(fèi)能力不足。原居民主要是村民和外來(lái)人，消費(fèi)能力和消費(fèi)水平不是特別高。

2)、地段的知名度與價(jià)值認(rèn)識(shí)有待提高。作為的農(nóng)村地帶，市民對(duì)此區(qū)域的認(rèn)同仍時(shí)間;

3)、員村二橫路商業(yè)規(guī)劃不夠完善，周邊環(huán)境亂、社會(huì)治安比較差、布局及行業(yè)的選擇會(huì)一定程度限制其發(fā)展;
4)、項(xiàng)目太過(guò)于靠近市的主商圈天河城和正佳廣場(chǎng)。

3、發(fā)展機(jī)遇(O)：

1)、的城市建設(shè)規(guī)劃以2003年，員村周邊地區(qū)四大重點(diǎn)市政工程，即位于琶洲的新國(guó)際會(huì)展中心、地鐵二號(hào)線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將陸續(xù)竣工，以往因工廠云集、環(huán)境雜亂而在人心目中形象不佳的員村，社區(qū)面貌會(huì)發(fā)生脫胎換骨的變化。

2)、2028年的亞運(yùn)會(huì)將在舉行，天河區(qū)作為主場(chǎng)地，市政設(shè)施的建設(shè)將進(jìn)一步完善。

結(jié)合項(xiàng)目推廣的需要，和項(xiàng)目作為MAII的體量我們對(duì)外的統(tǒng)一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米.

3)、員村地塊已成為政府在2004年至2005年重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的大型地塊之一?？沙鲎尳ㄖ娣e達(dá)141.4萬(wàn)平方米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地。

4、發(fā)展威脅(T)：

1)、位于奧林匹克體育場(chǎng)旁的“花花世界”將在近期推出市場(chǎng); 2)、項(xiàng)目附近的陽(yáng)光都會(huì)廣場(chǎng)仍在售; 3)、附近的社區(qū)商鋪供應(yīng)量在增加。
4)、正佳商業(yè)廣場(chǎng)仍在售。

三、項(xiàng)目定位評(píng)估

(一)項(xiàng)目定位

根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，建議項(xiàng)目定位為： 形象定位：首席社區(qū)MAII 消費(fèi)定位：我的生活購(gòu)物樂(lè)園 市場(chǎng)定位：社區(qū)商鋪中的暴漲鋪

(二)客戶定位

本項(xiàng)目面向投資和經(jīng)營(yíng)兩大類客戶，結(jié)合項(xiàng)目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下： 1、目標(biāo)市場(chǎng)

本項(xiàng)目所處位置是天河?xùn)|部的員村區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項(xiàng)目形象之外，更圍繞項(xiàng)目從近到遠(yuǎn)劃出不同的市場(chǎng)區(qū)域，在不同時(shí)期，進(jìn)行分類推廣的手法：

2、目標(biāo)客戶群定位

投資者分析(預(yù)計(jì)所占之購(gòu)買比例為：55%左右)

客戶類型

1)、擁有大型企業(yè)的人士;

2)、擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者; 3)、經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士;
4)、企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國(guó)家干部;

第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人士

購(gòu)買心理分析

以上人士對(duì)投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購(gòu)

首層街鋪或地鋪，購(gòu)鋪預(yù)算相對(duì)較多，多至過(guò)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問(wèn)題。對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。本項(xiàng)目的街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例亦不算太大。約占成交客戶的5%。

第二類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民

客戶類型

篇三：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案

宏觀商業(yè)環(huán)境分析 一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析

前言：包括項(xiàng)目所在地，地塊狀況等 1、 宏觀經(jīng)濟(jì)因素 2、 社會(huì)與人口因素 3、 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況 4、 城市商業(yè)環(huán)境因素

二、項(xiàng)目所在地商業(yè)環(huán)境分析 1、 投資環(huán)境分析 2、 周邊街區(qū)情況 3、 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析 1)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析

前言：各種商業(yè)行業(yè)所占比例 ◆ 服裝類

◆ 飲食、娛樂(lè)等 ◆ 文化體育類

◆ 百貨、超市和士多類

◆ 電器、電訊、網(wǎng)吧和電腦類 ◆ 精品、鞋和皮具類 ◆ 五金、機(jī)電、化工類 ◆ 鐘表、眼鏡和首飾類 ◆ 美容美發(fā)類 ◆ 醫(yī)藥類、 ◆ 家私類

◆ 職介和中介類

(以上幾種類型要求詳細(xì)描述，包括面積、商店數(shù)量、檔次、大體消費(fèi)量) 2)、商鋪與街鋪分析 商鋪調(diào)查的背景： ● 目的 ● 時(shí)間 ● 范圍

● 方法(分組等) 3)、城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)位指標(biāo)分析 前言：綜合概述 ● 區(qū)位——租金 ● 區(qū)委——經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 ● 區(qū)委——面積 4)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容指標(biāo)分析 ◆
經(jīng)營(yíng)內(nèi)容——租金 ◆ 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容——面積

◆ 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容——規(guī)模(數(shù)量)

◆ 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容指標(biāo)分析綜述 5)、價(jià)格指標(biāo)分析 ● 租價(jià)水平分段 ● 價(jià)格市場(chǎng)分布

● 月租價(jià)、平方租價(jià)所占市場(chǎng)比例分析 ● 租價(jià)對(duì)比分析(分街鋪檔次分析) ● 價(jià)格指標(biāo)分析綜述 6)、面積指標(biāo)分析 以下面積為使用面積 ●
面積比例對(duì)比分析 ● 面積——價(jià)格 7)、環(huán)境指標(biāo)分析 8)、總體綜述(結(jié)論)

4、 項(xiàng)目所在地商業(yè)環(huán)境總體綜述

通過(guò)對(duì)本城市總體環(huán)境前分析，我們的目前市場(chǎng)的現(xiàn)狀 1)、商業(yè)以臨街商鋪為主 2)本城鎮(zhèn)的商鋪消費(fèi)潛力大 3)本城鎮(zhèn)的商廈經(jīng)營(yíng)方式落后
(以上三個(gè)點(diǎn)需要詳述) 三、項(xiàng)目本身市場(chǎng)價(jià)值 1、 商業(yè)價(jià)值 2、 人文價(jià)值 3、 市政支持 4、 自身資源價(jià)值 總論：

中心市場(chǎng)分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 二、商圈分析

1、 本市某購(gòu)物中心的商圈分析 1) 核心商圈分析 2) 次級(jí)商圈分析 3) 邊際商圈分析 2、 消費(fèi)群體分析

克估計(jì)得上去全范圍內(nèi)，其服務(wù)對(duì)象可分為三部分 1) 核心群體：居住型消費(fèi)群 2) 刺激群體：工作性消費(fèi) 3) 邊緣群體：流動(dòng)消費(fèi)群 3、 客流量分析
三、商業(yè)環(huán)境分析 四、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境分析 五、人文環(huán)境分析 六、投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、 購(gòu)物中心產(chǎn)品升級(jí) 1) 省級(jí)1：創(chuàng)收升級(jí)

2) 升級(jí)2：維護(hù)的科技元素 3) 升級(jí)3：未來(lái)不確定 2、 成都商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 總論：

類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

一、類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)組合分析

項(xiàng)目二： ……

二、項(xiàng)目SWOT分析： 1、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 規(guī)模 地理位置 ……

2、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ……

3、 項(xiàng)目的機(jī)會(huì) ……

4、 項(xiàng)目的威脅 …… 市場(chǎng)定位

一、項(xiàng)目主題定位既形象定位 1、 市場(chǎng)定位 定位：

市場(chǎng)分析綜合(定位支撐)： 2、 本案形象定位 本案總體特征：

(分析完畢特征后開始定位)

綜述：為突出商業(yè)形象與城市發(fā)展的要求，本案形象定位為：……。 3、 項(xiàng)目主題定位

通過(guò)以上的分析，結(jié)合項(xiàng)目的總體形象及功能訴求，作為標(biāo)新立異的標(biāo)志性商場(chǎng)，本案指定為：

主體推廣描述 1) 形象篇

2) 招商篇 3) 投資篇 4) 消費(fèi)篇 4、 檔次定位

(分為：高中第三擋) 5、 價(jià)格定位

售價(jià)

6、 本案目標(biāo)市場(chǎng)定位 1) 定位的依據(jù)： 2) 目標(biāo)市場(chǎng)定位： ● 投資者——目標(biāo)客戶 ① 核心客戶： ② 重要客戶： ③ 偶得客戶：

● 經(jīng)營(yíng)者——主力店 ⊙某超市 引進(jìn)原因 位置

7、 項(xiàng)目功能定位

經(jīng)詳細(xì)分析，各層功能定位行業(yè)分布，見表：

8、 銷售、經(jīng)營(yíng)管理定位 經(jīng)營(yíng)定位依據(jù)：

1) ……與買家達(dá)成經(jīng)營(yíng)權(quán)回收協(xié)議，在幾年之內(nèi)有發(fā)展上、代理公司或管理公司及行頭依照組經(jīng)營(yíng)……

2) ……集中商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)已統(tǒng)一招租

3) 同意接受小業(yè)主委托方祖將有利于商場(chǎng)的租價(jià)穩(wěn)定……

4)
物業(yè)水平是商場(chǎng)能否長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)旺盛的重要環(huán)節(jié)，從商場(chǎng)日后長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的角度，商場(chǎng)的總體宣傳，需要有管理者統(tǒng)一制進(jìn)行，在管理費(fèi)中也需考慮包含商場(chǎng)的整體宣傳推廣基金
為確保本案的銷售和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，本案銷售、經(jīng)營(yíng)管理定位為：……

二、業(yè)態(tài)組合定位

1、 本案業(yè)態(tài)組合依據(jù)： ……

2、 本案業(yè)態(tài)組合類比

業(yè)態(tài)組合定位有許多種選擇，但任何選擇必須考慮大量的細(xì)節(jié)…… 組合模式一： 1) 組合方式： 2) 組合優(yōu)點(diǎn)： 3) 組合缺點(diǎn)： 組合模式二：
……

3、 確定本案組合定位

根據(jù)本案城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況，本案項(xiàng)目產(chǎn)品特征及對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用本案可能整合的各種招商資源便于利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實(shí)現(xiàn)銷售和成功運(yùn)營(yíng)，對(duì)本案?jìng)€(gè)功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃。

三、目標(biāo)客戶鎖定及分析 1、 本案消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ……

2、 本案目標(biāo)客戶描述 1) 按目標(biāo)客戶群性質(zhì)分類

本案的目標(biāo)客戶可分為群明性和引導(dǎo)性兩大類引導(dǎo)性目標(biāo)客戶是針對(duì)本案形象、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)貨品品種豐富與否、獨(dú)特與否吸引而來(lái)的人流類型提出的;明性客戶群是針對(duì)本案的各種利好因素而吸引的即時(shí)購(gòu)買或租賃的商家和投資者。

社區(qū)商業(yè)策劃3

格式一、

首先大標(biāo)題;接著是副標(biāo);主辦方,承辦方

一、活動(dòng)目的 二、活動(dòng)對(duì)象 三、活動(dòng)時(shí)間 四、活動(dòng)地點(diǎn) 五、活動(dòng)準(zhǔn)備工作(要詳細(xì)) 六、時(shí)間安排表(看情況決定要不要) 七、宣傳方式
八、活動(dòng)流程(越具體越好)九、資金預(yù)算

(假如是比賽類活動(dòng)加上獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)計(jì),評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),參賽要求)

勤工儉學(xué)獻(xiàn)愛心活動(dòng)策劃書

一、活動(dòng)宗旨：為了響應(yīng)省勞動(dòng)廳和省教育廳的號(hào)召，切實(shí)培養(yǎng)大學(xué)生的實(shí)踐能力，我系在沐林公司的贊助下開展勤工儉學(xué)獻(xiàn)愛心活動(dòng)。通過(guò)本次活動(dòng)我們要讓同學(xué)們真正走滲入滲出社會(huì)深入社會(huì)。

二、活動(dòng)策劃組：總策劃：梁主任副策劃：陳建劉益軍孫勇審核人：李智輝負(fù)責(zé)人：數(shù)自動(dòng)化系學(xué)生會(huì)

三、活動(dòng)方式：1.首先在學(xué)生中宣傳本次活動(dòng)的宗旨，學(xué)生以參加社會(huì)實(shí)踐鍛煉自己的社會(huì)實(shí)踐能力為目的。參加者在本系同學(xué)中選拔。參加者首先到辦公室報(bào)名。參加者需有一定的口才能力和較好的知識(shí)功底。家教對(duì)象為初中生全部課程。2.根據(jù)學(xué)生報(bào)名的情況再以傳單的形式派工作人員到望城大街小巷宣傳。3.沐林公司以獻(xiàn)愛心為宗旨，讓美食遍布社會(huì)，愛心溫暖人間。4.本次活動(dòng)經(jīng)費(fèi)開支由沐林公司獨(dú)家贊助。

四、活動(dòng)時(shí)間計(jì)劃：1.本次活動(dòng)計(jì)劃開展一至兩個(gè)月(從9月20日起至11月20日截止)2.9月20日至10月1日在學(xué)生中宣傳并組織家教人員選拔。3.10月2日至10月17日向社會(huì)入行宣傳。4.11月17日截止家教。5.11月17日至11月20日對(duì)本次活動(dòng)入行總結(jié)。

五、活動(dòng)人員安排：1.沐林公司贊助由主席團(tuán)和社會(huì)實(shí)踐部負(fù)責(zé)。2.活動(dòng)策劃由主席團(tuán)和學(xué)習(xí)部負(fù)責(zé)。3.活動(dòng)審核由團(tuán)總之負(fù)責(zé)。4.活動(dòng)通知由辦公室負(fù)責(zé)。5.活動(dòng)傳單由網(wǎng)絡(luò)部和宣傳部負(fù)責(zé)。6.活動(dòng)人員選拔由主席團(tuán)，團(tuán)總之及各部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)。7.傳單發(fā)放由各部門派一代表負(fù)責(zé)。8.家教情況由生活部和體育部負(fù)責(zé)。9.家教情況由生活部和體育部負(fù)責(zé)。

六、活動(dòng)總結(jié)：活動(dòng)總結(jié)以文藝節(jié)目的方式開展。我們將邀請(qǐng)?jiān)侯I(lǐng)導(dǎo)，系主任，沐林公司負(fù)責(zé)人員及相關(guān)家長(zhǎng)參加

。勤工儉學(xué)活動(dòng)策劃書

一.活動(dòng)背景
社會(huì)形式日新月異，人力資源是重中之重。當(dāng)今社會(huì)對(duì)大學(xué)生們能力的要求越來(lái)越高。與此同時(shí)，大量在校學(xué)生又迫切希望走向社會(huì)，在勤工儉學(xué)的同時(shí)，鍛煉自己，服務(wù)社會(huì)!

二.活動(dòng)意義
通過(guò)開展勤工儉學(xué)活動(dòng)，我院勤工儉學(xué)的學(xué)生將擁有鍛煉自己服務(wù)社會(huì)的工作平臺(tái)。同時(shí)是他們從小事做起，為適應(yīng)未來(lái)社會(huì)培養(yǎng)責(zé)任感，以及吃苦耐勞的精神。同時(shí)滿足用人單位的需要。

社區(qū)商業(yè)策劃4

項(xiàng)目單位大學(xué)生旅行公司

地址東北農(nóng)業(yè)大學(xué)

電話

電子郵件

聯(lián)系人

保密協(xié)議

鑒于商業(yè)計(jì)劃的保密性質(zhì)，如沒有得到本公司的允許，請(qǐng)不要擅自將計(jì)劃書內(nèi)容向第三方泄露，否則，公司將尋求法律上協(xié)助。

執(zhí)行總結(jié)

一、總體描述

進(jìn)入21世紀(jì)的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民消費(fèi)水平逐步提高，消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣逐漸改變，人們消費(fèi)逐漸由單純物質(zhì)消費(fèi)，轉(zhuǎn)向以服務(wù)消費(fèi)為主的時(shí)期。

旅游業(yè)作為“無(wú)煙工業(yè)”，隨著中國(guó)人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數(shù)都保持了25%的年增長(zhǎng)率。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均gdp1000美元，即達(dá)到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開始迅猛發(fā)展。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人均gdp已經(jīng)超過(guò)1000美元，即旅游熱潮即將興起。

國(guó)家旅游局在中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃中，到年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到11億人次，旅游收入500億元。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，相當(dāng)于全國(guó)gdp的5.8%。

而在同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場(chǎng)沒有針對(duì)性，缺乏特色服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)，讓許多本來(lái)有出游打算的消費(fèi)者因?yàn)閷?duì)旅行社的服務(wù)不滿意而不出游，浪費(fèi)了旅游資源和消費(fèi)資源，同時(shí)消費(fèi)者無(wú)法得到滿足。

現(xiàn)代社會(huì)的日趨發(fā)展和進(jìn)步，對(duì)人的素質(zhì)的要求也日益提高，當(dāng)前和會(huì)就業(yè)壓力很大，大學(xué)生就業(yè)問(wèn)題日益突出，而怎樣提高大學(xué)生素質(zhì)，拓展大學(xué)生思維，解決大學(xué)生就業(yè)問(wèn)題，目前已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。

大學(xué)是人一生中十分重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這個(gè)時(shí)期的成長(zhǎng)如何，直接影響進(jìn)入社會(huì)，甚至整個(gè)人生的發(fā)展歷程。當(dāng)前社會(huì)對(duì)大學(xué)生要求壓力日益增大，大學(xué)生如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，提高素質(zhì)，這成為目前在校的1700萬(wàn)大學(xué)生迫在眉睫的事情。

另一方面，作為站在時(shí)代潮頭的大學(xué)生，消費(fèi)觀念開放，思維先進(jìn)，對(duì)于參與社會(huì)，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學(xué)生在這方面的消費(fèi)需求也日益增強(qiáng)。

“讀萬(wàn)卷書，行萬(wàn)里路”，古人游學(xué)給我們留下了深刻的印象，大學(xué)生現(xiàn)在也應(yīng)該行萬(wàn)里路，在實(shí)踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對(duì)這一情況，推出特色旅行服務(wù)。我們并不是傳統(tǒng)的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時(shí)，通過(guò)發(fā)揮自己的能力，低費(fèi)用獲得自身素質(zhì)，思維，感悟的提升。給大學(xué)生的前途發(fā)展打下基礎(chǔ)，為人生留下美好的回憶。

我們公司將通過(guò)一系列的服務(wù)和活動(dòng)，并于教育部門聯(lián)合，為大學(xué)生提供旅行服務(wù)，為大學(xué)生的生活提供一個(gè)更加豐富的平臺(tái)，讓大學(xué)生能在以后的生活中終身受益。

二、公司和目標(biāo)

公司的業(yè)務(wù)主要針對(duì)各大高校有消費(fèi)能力的大學(xué)生而開展的。并根據(jù)大學(xué)生的實(shí)際消費(fèi)能力進(jìn)設(shè)計(jì)和客源開發(fā)。本著“特色服務(wù)，以人為本”、“創(chuàng)造終身價(jià)值”的理念，匯集管理、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等各方面的人才，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務(wù)，獲取收益。公司的短期目標(biāo)是在一個(gè)地區(qū)開展服務(wù)，并成為領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。長(zhǎng)期目標(biāo)是開發(fā)全國(guó)市場(chǎng)，構(gòu)筑全國(guó)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，成為大學(xué)生旅行服務(wù)的首選服務(wù)。成為倡導(dǎo)大學(xué)生生活文化，促進(jìn)大學(xué)生自身發(fā)展和交流的大型平臺(tái)。

三、產(chǎn)品和服務(wù)

公司的業(yè)務(wù)主要包括以下部分：

(一)休閑旅游

休閑旅游服務(wù)是公司提供的一項(xiàng)基本旅行服務(wù)。這項(xiàng)傳統(tǒng)的旅行服務(wù)旨在讓消費(fèi)者擺脫社會(huì)和生活的壓力，暫時(shí)放開煩惱的事情，走進(jìn)大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來(lái)的樂(lè)趣。體驗(yàn)在百忙中享受生活。這項(xiàng)服務(wù)中，可以充分體驗(yàn)自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實(shí)的自我，感悟人生，享受美好生活。

在這項(xiàng)服務(wù)中，我們更加注重對(duì)景點(diǎn)的選擇，根據(jù)需要，開發(fā)新的景區(qū)，不局限與現(xiàn)有熱門景區(qū)，延長(zhǎng)停留時(shí)間。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然。

(二)素質(zhì)拓展

這項(xiàng)服務(wù)實(shí)在傳統(tǒng)旅游服務(wù)基礎(chǔ)上，賦予其諸如探索、考察、生存能力的培養(yǎng)。借助大自然奇妙的造化，來(lái)鍛煉能力。這項(xiàng)服務(wù)對(duì)于大學(xué)生學(xué)會(huì)觀察，學(xué)會(huì)適應(yīng)自然，體驗(yàn)大自然的奇妙世界都十分有益。在這項(xiàng)服務(wù)中，我們會(huì)有專業(yè)人士進(jìn)行隨團(tuán)指導(dǎo)。指導(dǎo)大學(xué)生的野外生存技能，自然奇趣，等等。讓大學(xué)生在這項(xiàng)服務(wù)中既可以體驗(yàn)到自然的樂(lè)趣，有可以學(xué)到知識(shí)本領(lǐng)。這些基本素質(zhì)的鍛煉，能夠提升大學(xué)生的體質(zhì)，訓(xùn)練觀察力和適應(yīng)能力并融入自身，終身受益。

(三)社會(huì)實(shí)踐

這項(xiàng)服務(wù)是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。這項(xiàng)服務(wù)主要是為了鍛煉大學(xué)生素質(zhì)而設(shè)計(jì)的。通過(guò)這項(xiàng)服務(wù)，可以讓大學(xué)生了解社會(huì)的方方面面，明白社會(huì)的運(yùn)行和從事工作的流程。這項(xiàng)服務(wù)中公司設(shè)計(jì)有調(diào)查活動(dòng)，訪問(wèn)活動(dòng)，實(shí)習(xí)活動(dòng)，等等。大學(xué)生可以選擇參加其中一項(xiàng)活動(dòng)或幾項(xiàng)活動(dòng)。我們有專業(yè)人員進(jìn)行配合，確保大學(xué)生的活動(dòng)能順利成功完成，這項(xiàng)活動(dòng)也是體現(xiàn)大學(xué)生地方自身能力，展現(xiàn)個(gè)人風(fēng)采，了解社會(huì)，了解自己的時(shí)機(jī)，也在這時(shí)來(lái)創(chuàng)造自身的價(jià)值。體驗(yàn)勞動(dòng)帶來(lái)的快樂(lè)，為踏入社會(huì)作好準(zhǔn)備，打下基礎(chǔ)。在這項(xiàng)服務(wù)中，大學(xué)生既可以學(xué)到各種做事、工作、處世的本領(lǐng)，也可以鍛煉自己適應(yīng)社會(huì)的能力。

(四)partytime

這項(xiàng)服務(wù)也是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。partytime是我們?yōu)榇髮W(xué)生交流信息，結(jié)交朋友，獲取知識(shí)而設(shè)計(jì)的服務(wù)。在這項(xiàng)服務(wù)中，會(huì)提供許多具體的活動(dòng)，以便于大學(xué)生的需要得到滿足。在partytime，充滿了知識(shí)和友誼，信息和互動(dòng)，是大學(xué)生理想的焦急學(xué)習(xí)場(chǎng)所。在partytime，公司會(huì)提供各類大學(xué)生感興趣的信息，比如，經(jīng)濟(jì)、時(shí)事、軍事、就業(yè)、教育等等。公司會(huì)聘請(qǐng)著名人物做互動(dòng)演講，請(qǐng)語(yǔ)言大師傳授外語(yǔ)口語(yǔ)。公司還舉辦各式論壇，讓大學(xué)生自由發(fā)揮，訴其所想，感受學(xué)術(shù)自由的樂(lè)趣與充實(shí)感。partytime是大學(xué)生展現(xiàn)青春風(fēng)采的舞臺(tái)，讓大學(xué)生在快樂(lè)中學(xué)到知識(shí)，結(jié)交朋友，在青春留下美好的回憶。

(五)潛能訓(xùn)練

潛能訓(xùn)練就是把大學(xué)生帶到大自然，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環(huán)境，通過(guò)專門設(shè)計(jì)富有挑戰(zhàn)性的課程，利用種種典型場(chǎng)景和活動(dòng)方式，讓團(tuán)隊(duì)和個(gè)人經(jīng)歷一系列的考驗(yàn)，磨練克服困難的毅力，培養(yǎng)健康的心理素質(zhì)和積極進(jìn)取的人生態(tài)度，培養(yǎng)團(tuán)結(jié)合作的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，使大學(xué)生達(dá)到“磨練意志，完善人格，陶冶情操，挖掘潛能，熔煉團(tuán)隊(duì)”的培訓(xùn)目的。潛能訓(xùn)練把人的身心能力中最卓越，最出色的部分升華到可能達(dá)到的顛峰，當(dāng)人從顛峰“下降”到平凡生活時(shí)，應(yīng)對(duì)一切挑戰(zhàn)可以從容不迫，潛能訓(xùn)練已經(jīng)成為學(xué)習(xí)適應(yīng)社會(huì)和終身教育的好方式。

四、市場(chǎng)分析

1.行業(yè)市場(chǎng)

旅游市場(chǎng)有巨大的發(fā)展空間。旅游業(yè)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，有國(guó)家政策的大力支持。在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，旅游產(chǎn)業(yè)都會(huì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時(shí)間也多起來(lái)，現(xiàn)代人的生活觀念也發(fā)生了變化。當(dāng)收入游樂(lè)保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導(dǎo)致旅行產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會(huì)的發(fā)展，旅游業(yè)也會(huì)更加個(gè)性化和多樣化。

(1)市場(chǎng)細(xì)分

旅游市場(chǎng)主要針對(duì)有一定消費(fèi)能力的中高收入者。

按職業(yè)細(xì)分，大學(xué)生的旅游消費(fèi)市場(chǎng)迅速擴(kuò)大。由于大學(xué)生在社會(huì)的特殊性，導(dǎo)致大學(xué)生特殊的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求。問(wèn)卷調(diào)查顯示，7.5%的學(xué)生每月的全部花費(fèi)支出在300元之下，40.5%的學(xué)生在300-500元之間，35.8%的學(xué)生在500-800之間，15.2%的學(xué)生在800-1200元，還1%的學(xué)生每月花費(fèi)超過(guò)1200元。可見，大部分學(xué)生的消費(fèi)能力不弱。我們的目標(biāo)市場(chǎng)主要就是月消費(fèi)支出超過(guò)500元的這部分大學(xué)生，即約占52%的大學(xué)生。即全國(guó)884萬(wàn)的大學(xué)生市場(chǎng)。按照平均每人每年的旅行消費(fèi)所得利潤(rùn)50元計(jì)算，稅前利潤(rùn)可達(dá)44200萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查顯示，這部分的大學(xué)生的潛在消費(fèi)需求很大。而且消費(fèi)目標(biāo)改變的彈性較大。只要有合適的替代品，大學(xué)生很容易改變消費(fèi)習(xí)慣。因此，針對(duì)公司的服務(wù)項(xiàng)目，便較容易打開市場(chǎng)，并可在短期內(nèi)獲得快速成長(zhǎng)。

(2)市場(chǎng)定位

因公司的資源限制，以及在細(xì)分市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)者，因此采用避強(qiáng)定位，差異化戰(zhàn)略，以確保市場(chǎng)占有。

公司致力于提高大學(xué)生素質(zhì)，為大學(xué)生提供更周到、更細(xì)致、更省錢、更具價(jià)值的出行服務(wù)。一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價(jià)值。

首先服務(wù)差異化。公司提供的服務(wù)目前是絕無(wú)僅有的一項(xiàng)服務(wù)，不僅體現(xiàn)在服務(wù)的具體設(shè)計(jì)上，更具體在貫穿其中的全新的學(xué)習(xí)、生活理念。在服務(wù)設(shè)計(jì)上，突出了對(duì)自然和社會(huì)的協(xié)調(diào)，既保證大學(xué)生對(duì)自然風(fēng)光、人文古跡向往的需求滿足，同時(shí)更具現(xiàn)實(shí)意義的素質(zhì)鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個(gè)服務(wù)中體現(xiàn)的追求自由和實(shí)力，揮灑青春活力，展現(xiàn)青春風(fēng)采的精神更是別具一格，充分滿足現(xiàn)代大學(xué)生的理想和追求。

在服務(wù)上，一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價(jià)值，即服務(wù)更周到、更細(xì)致、更省錢、更富情趣。

其次，形象差異化。公司所開展的服務(wù)是為大學(xué)生服務(wù)，形象上是大學(xué)生的益友。年輕活潑，充滿智力和激情。公司構(gòu)建全新的企業(yè)文化。公司的企業(yè)文化是健康、積極向上、充滿激情和靈性。在現(xiàn)代社會(huì)中，成為時(shí)代領(lǐng)跑者而又是生活享受者。

企業(yè)形象充分區(qū)別與其他企業(yè)，代表大學(xué)生的內(nèi)心感受和生活渴望。

2.競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

公司提供的服務(wù)，周到細(xì)致省錢。大學(xué)生的需求通過(guò)我們的服務(wù)可以全面、方便、有效地滿足。其主要優(yōu)勢(shì)有以下幾點(diǎn)：

(1)專業(yè)化公司在服務(wù)設(shè)計(jì)方向突出專業(yè)化，可以讓大學(xué)生產(chǎn)生強(qiáng)烈的真實(shí)感。針對(duì)大學(xué)生，無(wú)論在休閑觀光，還有在素質(zhì)拓展、partytime、潛能訓(xùn)練、社會(huì)實(shí)踐，都讓大學(xué)生參與其中，獲得價(jià)值。

(2)個(gè)性化公司提供的服務(wù)針對(duì)大學(xué)生中不同的需求偏向，設(shè)計(jì)的服務(wù)也具有明顯的個(gè)性化，可以讓大學(xué)生的不同需求得到全面滿足。而且，在提供的服務(wù)過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況還提供專門的特色服務(wù)，達(dá)到大學(xué)生的滿意。

(3)集成性公司提供的服務(wù)是創(chuàng)新的集合各項(xiàng)服務(wù)，多方位、多角度地全面服務(wù)。大學(xué)生可以全面系統(tǒng)地參加一項(xiàng)或幾項(xiàng)服務(wù)的組合，以滿足大學(xué)生不同的需求。

(4)創(chuàng)新性公司服務(wù)始終堅(jiān)持創(chuàng)新原則，不斷創(chuàng)新，全面創(chuàng)新，保證滿足大學(xué)生的消費(fèi)需求。

(5)完全顧客導(dǎo)向公司的每一項(xiàng)服務(wù)都是為大學(xué)生量身定做的，一切從大學(xué)生的實(shí)際需求出發(fā)，一切為了創(chuàng)造適合大學(xué)生的價(jià)值。企業(yè)和顧客共建企業(yè)文化，形成完全的顧客導(dǎo)向。

(6)及時(shí)性公司通過(guò)現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)、校園社點(diǎn)等方式直接提供服務(wù)，保證服務(wù)的及時(shí)性。

3.人才優(yōu)勢(shì)

公司部分依托高校專家教授，一部分依托外聘優(yōu)秀管理人員和高素質(zhì)職員，建立完善的人才機(jī)制，有充分的人力資源優(yōu)勢(shì)。

4.競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)

由于公司進(jìn)入的是一個(gè)全新的領(lǐng)域，目前尚無(wú)人可以學(xué)習(xí)，因此具有一定的進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)，公司屬創(chuàng)業(yè)公司，資源有限，短期內(nèi)無(wú)法支撐較大規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

五、管理和團(tuán)隊(duì)

公司通過(guò)外聘優(yōu)秀管理人才和高校顧問(wèn)，構(gòu)件優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，并在此基礎(chǔ)上建立完善的企業(yè)制度和企業(yè)文化，并做到合理融合。集合了優(yōu)秀的人才，加上一流的制度和文化，并通過(guò)企業(yè)全體的一致努力，充分發(fā)揮能力和挖掘潛力，一定回給企業(yè)帶來(lái)成功，我們也堅(jiān)信，通過(guò)不斷創(chuàng)新和進(jìn)取，企業(yè)必然能達(dá)到理想目標(biāo)。

六、財(cái)務(wù)與融資

1.公司三年投資計(jì)劃

(1)投資方向和資金使用項(xiàng)目

公司在年6月到年月的第一個(gè)三年計(jì)劃期內(nèi)，重點(diǎn)投資方向?qū)⑾拗圃诠枮I市場(chǎng)開發(fā)，鞏固和進(jìn)入全國(guó)市場(chǎng)的準(zhǔn)備階段。

公司第一個(gè)三年計(jì)劃內(nèi)，資金的使用和投資項(xiàng)目包括：

(1)公司管理費(fèi)用

(2)公司固定資產(chǎn)購(gòu)置(主要是網(wǎng)絡(luò)工作部)

(3)服務(wù)設(shè)計(jì)所需要的資金支持

(4)市場(chǎng)拓展、公關(guān)宣傳、活動(dòng)策劃等費(fèi)用

(2)投資計(jì)劃(第一個(gè)三年計(jì)劃)

初步計(jì)劃，三年內(nèi)公司完成投資700萬(wàn)。

(1)公司管理費(fèi)用(估算)：370萬(wàn)

初步估計(jì)，公司的人員規(guī)模和管理費(fèi)用如下：

年6月—-年7月，公司人員控制在20人左右，管理費(fèi)用95萬(wàn)

年7月—-年6月，公司人員控制在30人左右，管理費(fèi)用125萬(wàn)

年6月—-年7月，公司人員穩(wěn)定在30人左右，管理費(fèi)用150萬(wàn)

(2)公司固定資產(chǎn)購(gòu)置：100萬(wàn)元

如，購(gòu)置辦公設(shè)備，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等。

(3)服務(wù)設(shè)計(jì)所需資金支持：100萬(wàn)

(4)市場(chǎng)拓展、公關(guān)宣傳、活動(dòng)策劃等費(fèi)用：130萬(wàn)

由于目標(biāo)市場(chǎng)非常集中，因此推廣費(fèi)用相對(duì)低。

大學(xué)生旅行公司第一個(gè)三年計(jì)劃投資計(jì)劃表

(年6月—-年7月)(單位：rmb萬(wàn)元)

項(xiàng)目年6月—年7月年7月–年6月年6月–年7月合計(jì)

1.公司管理費(fèi)用95125150370

2.公司固定資產(chǎn)購(gòu)置502525100

3.服務(wù)設(shè)計(jì)所需資金支持403030280

4.市場(chǎng)拓展、公關(guān)宣傳、活動(dòng)策劃等費(fèi)用604030130

合計(jì)245220235700

2.資金來(lái)源(三年內(nèi))

公司在年6月年7月的三年內(nèi)，資金來(lái)源包括公司初期投入資金、營(yíng)業(yè)收入和銀行貸款三部分。

(1)公司初期投入：通過(guò)自籌和引入風(fēng)險(xiǎn)投資，爭(zhēng)取資金200萬(wàn)

(2)初步估計(jì)，公司在年6月—-年7月可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入416萬(wàn)，年7月—-年6月，可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入832萬(wàn)。年6月—年7月可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4160萬(wàn)。

(3)由于銀行貸款向中小企業(yè)傾斜和第三產(chǎn)業(yè)傾斜，針對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支持，同時(shí)用公司固定資產(chǎn)抵押，可爭(zhēng)取銀行貸款200萬(wàn)。

(4)資金平衡分析

從以上分析可以看到，公司從年6月到年7月的兩年內(nèi)，須投資455萬(wàn)，公司初始投資200萬(wàn)，銀行貸款200萬(wàn)，合計(jì)400萬(wàn)，資金缺口55萬(wàn)。依靠一年的營(yíng)業(yè)收入就可以解決。預(yù)計(jì)年6月到年7月的一年內(nèi)，公司將實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入416萬(wàn)。因此，保證資金的供應(yīng)是有保障的。

3.效益預(yù)測(cè)

(1)股東及風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)的來(lái)源：主要是營(yíng)業(yè)收入。

(2)投資收益預(yù)測(cè)

a.營(yíng)業(yè)收入：

年6月—-年7月416萬(wàn)

年7月—-年6月832萬(wàn)

年6月—-年7月4160萬(wàn)

三年合計(jì)5408萬(wàn)。

b.經(jīng)營(yíng)成本

服務(wù)業(yè)的附加值較高，由于本公司的價(jià)格定位較低，初步估計(jì)，經(jīng)營(yíng)成本按收入的70%計(jì)算：

年6月—-年7月291.2萬(wàn)

年7月—-年6月582.4萬(wàn)

年6月—-年7月2912萬(wàn)

三年合計(jì)3785.6萬(wàn)。

c.稅前利潤(rùn)

年6月—-年7月124.8萬(wàn)

年7月—-年6月249.6萬(wàn)

年6月—-年7月1248萬(wàn)

三年合計(jì)1622.4萬(wàn)。

d.稅后利潤(rùn)

扣除營(yíng)業(yè)稅及附加5%，前兩年免企業(yè)所得稅，所得利潤(rùn)

1622.4—5408×5%-(1248-4160×5%)×15%=1196萬(wàn)元

由此可見，公司在三年內(nèi)，將創(chuàng)造稅后利潤(rùn)716萬(wàn)。按照風(fēng)險(xiǎn)投資100萬(wàn)計(jì)算，站股份的50%，風(fēng)險(xiǎn)投資收益回報(bào)率達(dá)598%。由于三年內(nèi)的戰(zhàn)略是開發(fā)哈爾濱市場(chǎng)2，業(yè)務(wù)成熟后，向全國(guó)推廣時(shí)，回報(bào)率還會(huì)提高。

3.結(jié)論：經(jīng)初步分析，公司通過(guò)經(jīng)營(yíng)，將為投資者創(chuàng)造十分巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。贏利預(yù)測(cè)見下表。

單位：rmb萬(wàn)元

年限年6月-年7月年7月-年6月年6月-年7月合計(jì)

營(yíng)業(yè)收入41683241605408

經(jīng)營(yíng)成本291.2582.429123785.6

稅前利潤(rùn)124.8249.612481622.4

稅費(fèi)00156156

稅后利潤(rùn)124.8249.6831.61196

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