產(chǎn)品營銷活動策劃方案精選 - 成都活動策劃公司

時間：2020-10-10

產(chǎn)品推廣服務(wù)平臺作為企業(yè)的市場門戶,其功能的完備程度及信息的傳輸效率影響著企業(yè)的經(jīng)營和服務(wù)水平。下面就是小編給大家?guī)淼漠a(chǎn)品營銷活動策劃方案，歡迎大家閱讀參考!

產(chǎn)品營銷活動策劃方案1

x集團有限責(zé)任公司(以下簡稱集團公司)位于cd市市東北郊的青白江區(qū)，距cd市市區(qū)約30公里，距cd市雙流國際機場約60公里，均有高速公路直達。x處于寶成、成渝、成昆、成達鐵路干線和成渝、成綿等高速公路的交匯點，廠區(qū)專用鐵路與寶成鐵路青白江站接軌，廠區(qū)公路與川陜公路、成綿高速公路接道，交通運輸十分方便。生產(chǎn)所用主要原料天然氣專用管網(wǎng)與sc省盆地天然氣主干環(huán)形管網(wǎng)

相連，生產(chǎn)用水來自崛江上游都江堰，所用電力由cd市市電網(wǎng)雙線供應(yīng)，水電氣資源保障有力，具有良好的發(fā)展條件。

集團公司是我國特大型化工企業(yè)和全國18家化工基地之一。其前身四x工廠始建于1956年，1984年9月經(jīng)sc省省人民政府批準成立四x工總廠，1993年9月經(jīng)sc省省委批準，以原四x工總廠為核心企業(yè)組建成立sc省x集團公司，1995年9月經(jīng)sc省省經(jīng)委批準。按《中華人民共和國公司法》規(guī)范改組為x集團有限責(zé)任公司，并由省政府批準實施國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營。授權(quán)后的集團公司系投資控股性國有獨資公司，從事生產(chǎn)經(jīng)營和資產(chǎn)經(jīng)營。

行費用實際募集資金7.78億元。

一、前言

1.1計劃概述

三聚氰胺作為一種用途廣泛的基本有機化工中間產(chǎn)品，
主要用作木材加工.高檔塑料、涂料、木材粘合劑、助劑(紙張、皮革、紡織、塑料、混凝土、助燃劑等)的基礎(chǔ)原料。

目前，國內(nèi)外三聚氰胺市場穩(wěn)步增長,國內(nèi)外出現(xiàn)了較快的發(fā)展勢頭。x股份有限公司(以下簡稱x)依據(jù)公司”十
五”發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)公司現(xiàn)有產(chǎn)品合成氨、尿素資源結(jié)合第二化肥廠二化增產(chǎn)節(jié)能技術(shù)改造，依托原有三聚氰胺裝置運行、技術(shù)、管理和市場開拓的優(yōu)勢，采用國內(nèi)較為先進成熟技術(shù)，將于_年底建成年產(chǎn)2.6萬噸三聚氰胺工程。該項目系兩套1.31萬噸/年三聚氰胺生產(chǎn)裝置組成。使x三聚氰胺的年產(chǎn)量達到了6.38萬噸，確立了x在國內(nèi)三聚氰胺生產(chǎn)以及市場中的領(lǐng)頭羊的地位。

該計劃主要以國際市場和國內(nèi)市場為線索，分析了x廠的現(xiàn)狀、行業(yè)現(xiàn)狀以及市場現(xiàn)狀并對國際市場和國內(nèi)市場的未來需求做出了預(yù)測，以此為基礎(chǔ)提出了x所面臨的機會和威脅、優(yōu)勢和劣勢，并明確了x廠所面臨的營銷問題是如何采取有效的防衛(wèi)措施和國攻擊行動以保護現(xiàn)有市場份額的同時擴大整個市場需求?

從競爭戰(zhàn)略方面:結(jié)合國際和國內(nèi)的市場現(xiàn)狀，x在國際市場中，應(yīng)將印尼和波蘭的三聚氰胺生產(chǎn)企業(yè)作為主要競爭對手，采取正面進攻的競爭策略;美國.日本、荷蘭等生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以協(xié)同競爭為競爭策略;在國內(nèi)市場，應(yīng)將四川?；亲鳛橹饕偁帉κ郑捎眠M攻式防御策略，確保行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位。

從目標市場看，在國際市場x主要選擇增長的目標市場進入，即國際表面涂料市場、國際層壓板市場、國際木材粘合劑市場和國際其它用途市場;國內(nèi)市場應(yīng)該是x集團的主要目標市場，采取全面覆蓋策略，將其作為基礎(chǔ)市場，成為企業(yè)的”根據(jù)地”。

從市場營銷組合戰(zhàn)略方面，在國際市場可采用差異營銷組合戰(zhàn)略，更好的滿足顧客的需求;在國內(nèi)市場，x應(yīng)該采用無差異化營銷組合戰(zhàn)略，追求利潤最大化。因此，x三聚氰胺的市場定位是賺取合理的利潤，為客戶提供最高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。營銷戰(zhàn)略，產(chǎn)品策略建議投入適當?shù)难邪l(fā)資金，開發(fā)三聚氰胺的新用途，大力擴展國內(nèi)、國際三聚氰胺其它用途市場，這是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證;價格策略，國內(nèi)市場采用撇脂定價策略，在提高產(chǎn)品品質(zhì)(牌)認知的同時賺取更多的利潤，當出現(xiàn)行業(yè)無序競爭時，迅速降低價格，清理無序競爭者，維護行業(yè)領(lǐng)頭羊的形象;在國際市場，采用滲透定價的方法，加快市場的滲透速度。分銷策略，借助x已有的渠道，采用區(qū)域總代理和辦事處并存的方式，利用辦事處加強對代理商的監(jiān)管，同時加強大客戶的管理;在華東、華南、華北等區(qū)域建庫，與大物流公司合作解決物流問題。促銷策略，在國際市場中主要采用公共關(guān)系，特別是出現(xiàn)政治事件時，x必須體現(xiàn)出國有企業(yè)的社會和政治責(zé)任，達到宣傳的目的;國內(nèi)市場，主要采用人員推銷方式，加強推銷人員管理和關(guān)系營銷，同時借助公關(guān)活動策劃重塑x國有企業(yè)的形象。

三聚氰胺是一種用途廣泛的基本有機化工中間產(chǎn)品，最主要的用途是作為生產(chǎn)三聚氰胺/甲醛樹脂(mf)的原料。該樹脂硬度比脲醛樹脂高，不易燃，耐水、耐熱、耐老化、耐電弧、耐化學(xué)腐蝕、有良好的絕緣性能、光澤度和機械強度，廣泛運用于木材、塑料、涂料、造紙、紡織、皮革、電氣、醫(yī)藥等行業(yè)。其主要用途有以下幾方面：

(1)裝飾面板：可制成防火、抗震、耐熱的層壓板，色澤鮮艷、堅固耐熱的裝飾板，作飛機、船舶和家具的貼面板及防火、抗震、耐熱的房屋裝飾材料。

(2)涂料：用丁醇、甲醇醚化后，作為高級熱固性涂料、固體粉末涂料的膠聯(lián)劑、可制作金屬涂料和車輛、電器用高檔氨基樹脂裝飾漆。

(3)模塑粉：經(jīng)混煉、造粒等工序可制成蜜胺塑料，無度、抗污，潮濕時仍能保持良

好的電氣性能，可制成潔白、耐摔打的日用器皿、衛(wèi)生潔具和仿瓷餐具，電器設(shè)備等高級絕緣材料。

(4)紙張：用乙醚醚化后可用作紙張?zhí)幚韯?，生產(chǎn)抗皺、抗縮、不腐爛的鈔票和軍用地圖等高級紙。

(5)三聚氰胺-甲醛樹酯與其他原料混配，還可以生產(chǎn)出織物整理劑、皮革鞣潤劑、上光劑和抗水劑、橡膠粘合劑、助燃劑、高效水泥減水劑、鋼材淡化劑等。

二、項目背景

根據(jù)公司”十五”發(fā)展規(guī)劃精神，x正在逐步進行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，從單一的化肥生產(chǎn)轉(zhuǎn)向推行多品種跨行業(yè)的發(fā)展方針。公司在進行了充分細致地市場調(diào)查研究基礎(chǔ)上，結(jié)合自身的特點，決定在短期內(nèi)建成全國最大的三聚氰胺生產(chǎn)基地。x公司現(xiàn)已擁有三套三聚氰胺裝置，裝置總規(guī)模達到年產(chǎn)3.78萬噸。在裝置建設(shè)、管理、質(zhì)量控制、市場開拓、科技進步、人才培養(yǎng)等方面積累了很多經(jīng)驗，同時公司還在加快三聚氰胺后加工項目的開發(fā)和研究。

中國是一個森林資源并不十分豐富的國家，國家自98年起實施退耕還林和森林禁伐戰(zhàn)略，三聚氰胺后加工產(chǎn)品(主要是人造板、建筑用材等)在保護森林資源、木材綜合利用方面具有重要的作用。因此該產(chǎn)品符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

該項目的建設(shè)實施，既是公司新的經(jīng)濟增長點，又是公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要舉措。根據(jù)”十五發(fā)展規(guī)劃”公司計劃在三年內(nèi)建設(shè)成為國內(nèi)最大的三聚氰胺生產(chǎn)基地。達到10萬噸/年三聚氰胺生產(chǎn)能力。

三、市場分析

3.1三聚氰胺市場環(huán)境分析

3.1.1宏觀營銷環(huán)境分析

3.1.1.1 經(jīng)濟環(huán)境分析

(1)經(jīng)濟增長形勢分析

_年首季，是1997年以來同期增長最快的一個季度，主要經(jīng)濟指標全線飄紅，增長速度明顯加快，gdp增長9.9%，國內(nèi)需求也進一步提高。一季度的經(jīng)濟運行并非是去年發(fā)展趨勢的簡單延續(xù)，而是出現(xiàn)了一些預(yù)示經(jīng)濟運行軌跡可能發(fā)生變化的重要征兆，經(jīng)濟正在步入新一輪快速增長期。

(2) 建筑行業(yè)描述

從三聚氰胺的消費結(jié)構(gòu)看，三聚氰胺的消費對建筑行業(yè)有較大的依賴性。我國建筑行業(yè)主要分為公共設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)，前者主要依賴國家的財政投資，后者主要依賴資本市場，在市場規(guī)律下運作。

首先，公共設(shè)施建設(shè)。1998年以來，我國政府為了刺激經(jīng)濟進入新一輪快速增長期，采取了積極的財政政策，加大了對公共設(shè)施的投入，進而推動了建筑行業(yè)的高速發(fā)展。也就是說，建筑行業(yè)高速發(fā)展的背后有很深的經(jīng)濟政策烙印。

其次，房地產(chǎn)市場。因為近期美國政府對人民幣幣值升值的要求和國內(nèi)通漲率上升的矛盾，使消費者對人民幣幣值產(chǎn)生了一定的動搖，促使大量的貨幣以資本的市場進入到以稀缺資源――土地為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場。加之，城市化進程的政策引導(dǎo)使地產(chǎn)市場的投資總量出現(xiàn)了快速的上升，而需求量(主要是受到支付力的影響)在短期出現(xiàn)了”井噴”現(xiàn)象。

由于消費者投資方向向房地產(chǎn)積聚和城市化進程的推進，地產(chǎn)終端市場需求短期內(nèi)會出現(xiàn)一個高速增長期。建筑行業(yè)依然加劇的”泡沫”趨勢，會波及到連帶行業(yè)。三聚氰胺后加工產(chǎn)品(層壓板、人造板等)需求大幅上升。從長期看，持續(xù)發(fā)展對土地資源的保護和消費者支付力的”枯竭”，也必然會影響建筑行業(yè)的健康發(fā)展。

(2)”入世”后的三聚氰胺

同時，根據(jù)對等原則中國三聚氰胺順利進入國際市場也有可靠的政策保證。

x股份有限公司地處川西平原，位于cd市成華郊青白江區(qū)大彎鎮(zhèn)南部，距cd市市區(qū)30公里。廠區(qū)經(jīng)唐巴公路與川陜公路、cd市至德陽大件運輸公路、成綿高速公路相連。工廠有21公里專用鐵路線，在大彎鎮(zhèn)車站與cd市成華環(huán)線鐵路相接下來。離cd市航空港–雙流機場甚近，交通運輸十分方便。

3.1.1.3技術(shù)環(huán)境分析

(1)國外生產(chǎn)技術(shù)概述

國外三聚氰胺生產(chǎn)工藝大多以技術(shù)開發(fā)公司命名，如德國巴斯夫(basf process)、奧地利林茨化學(xué)法(chemical linz
process)、魯奇法(lurgi process)、美國聯(lián)合信號化學(xué)公司化學(xué)法(allied signal chemical)、日本新日產(chǎn)法(nissan
process)、荷蘭斯塔米卡邦法(既dsm法)等。這些生產(chǎn)工藝按合成壓力不同，可基本劃分為高壓法、低壓法和常壓法三種工藝。目前世界上技術(shù)先進、競爭力較強的主要有日本新日產(chǎn)nissan法和意大利allied-eurotechnica的高壓法，荷蘭dsm低壓法和德國basf的常壓法。(具體方法見附件1)

(2)國內(nèi)生產(chǎn)技術(shù)概述

我國三聚氰胺生產(chǎn)起步于1958年，60年代初由蘇聯(lián)提供技術(shù)援助，在天津衛(wèi)津化工廠首先采用雙氰胺法生產(chǎn)制得三聚氰胺，但該法工藝原始，成本高，勞動強度大，生產(chǎn)極不穩(wěn)定。1961年國際上出現(xiàn)了以尿素為原料生產(chǎn)三聚氰胺的工藝技術(shù)。70年代，該工藝得到了迅速的發(fā)展和完善。天津衛(wèi)津化工廠據(jù)此經(jīng)過多次改造，實現(xiàn)了尿素法生產(chǎn)三聚氰胺，其后全國各地陸續(xù)建成以尿素法生產(chǎn)三聚氰胺的小工業(yè)裝置，使我國的三聚氰胺行業(yè)有了一定的基礎(chǔ)。(具體方法見附件1)

(3)x公司生產(chǎn)技術(shù)及特點

x年產(chǎn)2.6萬噸三聚氰胺工程裝置擬采用國內(nèi)開發(fā)的常壓氣相淬冷工藝。反應(yīng)溫度380℃，合成壓力約為0.2mpa。

該裝置主要由尿素蒸發(fā)濃縮、尿液洗滌、三聚氰胺反應(yīng)、熱氣冷卻、熱氣過濾、氣相結(jié)晶、旋風(fēng)分離、產(chǎn)品輸送貯存、包裝和尾氣吸收等工序組成。

整套裝置采用露天布置。

該工藝流程有以下特點：

a、本流程采用常壓連續(xù)法生產(chǎn)三聚氰胺，其流程特點為生產(chǎn)過程不需精制，一步即可得優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，具有原材料消耗低、節(jié)能、設(shè)備可全部國產(chǎn)化、開停車容易等特點。

b、本流程生產(chǎn)過程中廢水排放量較少，熱氣過濾器排出的少量廢渣為副產(chǎn)物及催化劑粉末，由于數(shù)量少、無毒，可送催化劑廠回收利用或用著長效肥料使用，故裝置生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的三廢對環(huán)境影響極小。

c、主裝置設(shè)備基本上屬于常壓設(shè)備。除與尿素和成品接觸的設(shè)備采用不銹鋼外，其他部分大多可以采用碳鋼。因此裝置投資、維修和保養(yǎng)費用較低。

d、生產(chǎn)過程中副產(chǎn)的含nh3和co2的尾氣經(jīng)吸收處理后送公司其他尿素廠回收利用。

e、工藝主裝置采用露天化布置，減少了建筑面積，節(jié)省投資。

f、因反應(yīng)過程在高溫條件下進行，三聚氰胺的反應(yīng)氣體溫度高達400℃，裝置利用道生循環(huán)冷卻，副產(chǎn)2.4mpa中壓蒸汽供裝置自身使用，蒸汽消耗較低。

年產(chǎn)2.6萬噸三聚氰胺項目是根據(jù)x”十五”發(fā)展規(guī)劃，企業(yè)正逐步進行從單一的化肥生產(chǎn)轉(zhuǎn)向推行多品種跨行業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃的產(chǎn)物。該項目依托企業(yè)二化增產(chǎn)節(jié)能技術(shù)改造項目同步實施，與企業(yè)現(xiàn)有生產(chǎn)裝置在物料供應(yīng)上融為一體。

70%尿液由x股份有限公司二化廠尿素車間提供，天然氣由公司配氣站供給

，密封n2由公司n2管網(wǎng)提供。尿素、液氨、天然氣、氮氣均采用管道輸送。

● 循環(huán)水擬增建一套循環(huán)水系統(tǒng)，以解決該裝置用水。

● 由#1變電所提供兩路6000kv電源至新建配電系統(tǒng)向裝置供電。

● 中壓蒸汽不足部分由公司中壓蒸汽管網(wǎng)供給。

● 儀表空氣由三聚氰胺廠儀表空壓站提供。

● 產(chǎn)品儲運由企業(yè)銷售公司成品庫和運輸公司負責(zé)。

● 市場營銷由銷售公司現(xiàn)有三聚氰胺銷售業(yè)務(wù)人員負責(zé)。

● 售后服務(wù)由銷售公司、質(zhì)管處、技術(shù)中心、研究院等負責(zé)。

● 行政后勤由企業(yè)現(xiàn)有相關(guān)部門負責(zé)。

3.2三聚氰胺生產(chǎn)能力分析

3.2.1國際三聚氰胺生產(chǎn)能力分析及分布

世界三聚氰胺的生產(chǎn)主要集中在日本、美國、西歐等發(fā)達地區(qū)，裝置的生產(chǎn)能力都在3萬-6萬噸/年，其余裝置也大都在年產(chǎn)萬噸以上。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前世界上三聚氰胺裝置總生產(chǎn)能力約為95萬噸/年，分布見表1。

荷蘭dsm公司的三聚氰胺生產(chǎn)分布在全球，合計生產(chǎn)能力為25萬噸/年，獨占全球總生產(chǎn)能力1/4。其中荷蘭赫倫年生產(chǎn)能力為14萬噸/年，在美國洛杉磯埃文代爾年生產(chǎn)能力為6萬噸/年，在亞太地區(qū)的印尼邦坦生產(chǎn)能力為5萬噸/年。

分析結(jié)論：

● 世界三聚氰胺的生產(chǎn)主要集中在日本、美國、西歐等發(fā)達地區(qū)。

● 荷蘭、美國和日本是世界上最主要的三聚氰胺生產(chǎn)國和出口國，占全球總生產(chǎn)能力的1/3以上。

● 荷蘭dsm公司的三聚氰胺生產(chǎn)分布在全球，并獨占全球總生產(chǎn)能力1/4。

● 三聚氰胺的生產(chǎn)被大財閥所壟斷，投資大、周期較長，進入壁壘較高，因此生產(chǎn)格局相對穩(wěn)定。

3.2.2國內(nèi)三聚氰胺生產(chǎn)能力及分布

(1)、國內(nèi)三聚氰胺生產(chǎn)能力及分布

這批新建三聚氰胺裝置投產(chǎn)后,全國生產(chǎn)能力將達到30萬噸左右。_年以來由于國內(nèi)許多小廠采用工藝較為落后，消耗高、環(huán)境污染嚴重，已經(jīng)陸續(xù)停產(chǎn)。實際產(chǎn)量從1995年的3.4萬噸/年提高到_年16.1萬噸/年。

我國三聚氰胺生產(chǎn)出口基本情況

(1995年-_年，臺灣省未計)

結(jié)論：

● 我國三聚氰胺生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，切分布較分散。

● 國內(nèi)三聚氰胺企業(yè)產(chǎn)量約40%靠出口，三胺行業(yè)屬外向型經(jīng)濟，三胺企業(yè)效益受國際市場影響較大。

● 近期再建工程的潛在生產(chǎn)能力較大。

● 采用先進工藝的產(chǎn)量與采用常壓法生產(chǎn)工藝的產(chǎn)量接近。

3.3國際三聚氰胺消費狀況分析

3.3.1國際三聚氰胺消費結(jié)構(gòu)及特點分析

產(chǎn)品營銷活動策劃方案2

一.行業(yè)形式分析

市場特征，消費趨勢，相關(guān)產(chǎn)業(yè)形式等

二.市場調(diào)查

實際銷售介質(zhì)調(diào)查，同行業(yè)情況，消費者調(diào)查

三.本產(chǎn)品綜合分析

結(jié)合前面的調(diào)查分析，比較自己的產(chǎn)品優(yōu)劣勢，發(fā)展空間，改正地方等

四.營銷策略

市場沸點，主導(dǎo)操作模式，結(jié)合自己產(chǎn)品因地制宜的營銷方案，產(chǎn)品價格定位及銷售渠道等

五.品牌宣傳

在產(chǎn)品知名度得到一定提升后，注意改變營銷策略，注重品牌效應(yīng)

實例：匡威校園推廣策劃書

一.整體分析

誕生于20世紀初的匡威—converse鞋，以其狂放不羈的設(shè)計，風(fēng)靡全球，集復(fù)古、流行、環(huán)保于一身，是美國文化的精神象征，以其隨心所欲，自由自在沒有約束的穿著形態(tài)，更成為追求自我時尚的青年人的忠實排擋。

Converse(匡威)運動鞋、休閑鞋及服裝配件的銷售網(wǎng)絡(luò)已遍布全球90多個國家和地區(qū)，運動用品專賣店和百貨公司專柜超過9000家?？锿谌蚣矣鲬魰?，是奢侈品同時也是普通人也能用有的，在國外銷量與同行業(yè)遙遙領(lǐng)先。

隨著WTO，中國市場逐漸與國際接軌，Converse(匡威)在中國市場份額位居國際運動品牌前三名，可見目前匡威在國內(nèi)市場有很大的空間。

鑒于其在國內(nèi)消費者，多是80，90后，就注定了校園是個很好的推廣空間。

二.實際調(diào)查

1.到學(xué)校周邊的匡威專賣店里調(diào)查銷售情況

2.到學(xué)生購物街了解學(xué)生的喜好，分析出大多學(xué)生的審美趨勢。

3.到一些其他的專賣店去了解，再與匡威的銷量對比。

4.在學(xué)校通過問卷形式，了解同學(xué)們對匡威的喜好程度。

三.本產(chǎn)品綜合分析

圖，表略去

結(jié)論：匡威在校園有很大的市場前景。

四.營銷策略

1.大量的傳單，讓匡威品牌深入人心。在學(xué)校各個位置通過宣傳海報等的形式讓同學(xué)們對匡威有一個很全面，很親切的認識。

2.走訪寢室，實地推銷。派團隊親自走訪寢室，去宣傳，推廣。

3.舉行晚會等發(fā)布會形式來展覽產(chǎn)品。

4.在節(jié)假日促銷，通過抽獎等的形式來刺激購買欲。

5.宣傳售后服務(wù)，堅決保證質(zhì)量第一。

注：營銷策劃方案一定要層次，邏輯清晰，圖表數(shù)據(jù)等論據(jù)充分，要保證簡潔樸實，可操作性強，有創(chuàng)新頭腦。

其次，方案基本條款項目要俱全，還要因地制宜，結(jié)合實際來具體操作，不能假大空。

產(chǎn)品營銷活動策劃方案3

一、項目簡介:

鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計_年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成:期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場概況及基本競爭格局:

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是_年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1:鄭汴路市場調(diào)研報告)。

b、小戶型市場概況。

自_年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是_年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。

c、商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三、項目swot分析

一)優(yōu)勢

1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細分如下:

a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。

c、復(fù)合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。

產(chǎn)品營銷活動策劃方案4

一、活動時間

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